昆明房地产,昆明房地产市场会成为下一个三亚吗

1、昆明房地产，昆明房地产市场会成为下一个三亚吗？

昆明不可能成为下一个三亚的，因为三亚的火爆是因为一流的海滨度假体验，这个优势不是内陆城市能够比拟的，昆明只是胜在气候，但并不是度假型城市。

三亚的起步有一个特殊原因，就是早年东北人口的大量涌入，在当地撑起了半边天，从那时开始，东北游客率先成为那里的常客，随着当地常住人口的猛增，三亚这个曾经房子都不好卖的城市，楼市一下子火了起来，陆陆续续的配套设置和各种度假酒店在短短几年内拔地而起，加之马代和普吉的火爆，三亚这种相似的模式也得到了国内游客的推崇，于是从普通的旅游城市迅速形成了一个度假圣地。

类似的情况还有青岛的黄岛区，这是一个当地人根本看不上的地方，房子早些年卖到白菜价都没人要，后来也是当年闯关东的东北人回流山东，当地人口数量激增，由于青岛市区房价较高，所以外来人口十有八九选择黄岛作为安居地，恰逢黄岛区成为了国家级新区，海滨一线公园、沙滩、学校、商场纷纷落成，但直到此时，黄岛的人口密度也还是很低，后来因为全国房价疯涨，青岛市区均价突破2万，很多无力在市区购房的本地人以及新来的外地人才开始向黄岛扎堆，于是才有了现在的成交量和高房价。这和三亚是有着非常相似的经历。

而昆明的情况则和三亚大不相同，虽然气温更适宜，但是冬天并不适合户外游玩，夏天也没有海和沙滩，所以并不是旅游房产投资类城市，同时昆明不是经济强市，对外人口吸引力不足，所以刚需住房也只能依靠户籍人口，那么不论限购与否，楼市都不会形成三亚这种格局。

2、昆明楼盘房价大跳水？

昆明楼盘房价大跳水，其实是昆明楼市进入回调期的事实，整体房价在短期内确有回落之势。

大跳水起码要跌百分之十以上的价格才算跳水。现在昆明的房价确实萎靡不振。但是长期来看还要从昆明的经济发展前景来看。

现在昆明房价的下跌其实是政策原因，国家打压房地产市场的政策在昆明这种三线城市落到了实处，导致不少三线城市不得不出台限跌令，限制房价的无序下跌和低价倾销式的竞争。这两者一起作用之下，昆明房价下跌也就很正常。但长期来看也是会涨回去的。毕竟昆明是云南省的省会城市。房价不可能一直处于很低的状态。就算跌能跌到哪里去呢。况且影响房价的因素很多不一而足，其实要想搞清楚背后的逻辑是非常不容易的。只需要记住经济是最重要的决定性要素就对了。

3、如何看待2020年昆明的房地产市场？

小菜认为，2020年昆明房价会延续2019年走势，整体稳中小涨！但基于历史数据、昆明楼市特点和全国房价走势分析，年内还是有小幅下跌风险。下面是小菜个人看法，权作条友探讨交流。

昆明历史房价走势

从中国指数研究院数据显示，过去10年，昆明房价走势与全国百城房价整体走势是一致的，但也有不同之处。主要有两个鲜明特点：

1.昆明房价横盘比百城横盘历时更长。

全国百城房价横盘期集中在2010年1月到15年6月，历时近5年。

昆明房价横盘期集中在2010年1月到17年1月，历时7年。

2.昆明房价“后知后觉”！

在横盘期，百城房价虽有波动，但整体走势上涨，且2015年下半年横盘结束后，房价一路高歌猛进，至今整体趋势仍然在涨。

在横盘期内，昆明房价总体走势平稳，但在百城房价横盘结束（2015年6月到17年1月）开始上涨时，昆明房价反而下跌了，下跌周期还持续了一年半左右。

兼听则明，再看下安居客网过去10年房价走势。也是两个特点：

1.在2010-2017横盘期内，房价整体走势都相对稳定。

2.从2018年开始，房价涨幅很大，且2019年还在延续这种上涨势头。

再看下吉屋网2019年昆明新房和二手房价格数据，新房受到限购影响，价格有所波动；二手房价格一直在涨，并未随着2018年底起全国新一轮房价横盘止涨和小跌。

照历史经验分析，昆明这个发展趋势就是不正常的！

2019年已过，2020年小跌趋势概率大增！“后知后觉”嘛。

各项政策分析

2020年，影响昆明楼市的政策有哪些？目前看，主要有三个方面，其他政策基本对楼市没有影响。

第一、限售和限购

2018年3月，执行区域限售；7月，执行限购。

主要打击外地购房客户和热钱流入，拉长售卖周期；相比2011年1月限购令，简直就是“毛毛雨”！没啥影响，以至于连小菜都忘记还有这个政策存在。

第二、贷款政策

去年10月，房贷利率换锚LPR，多家银行首套房贷利率从4.9%-5.39%普遍上涨到5.5%-5.88%水平；二套房贷利率普遍从5.39%上浮到5.65%水平。

据小菜走访了解，利率上涨的主要原因是临近年底，各家银行信贷资金额度紧张，并没有抑制房价意愿。

即将在3月展开的存量浮动利率贷款“换锚”，只会对存量房贷产生影响，不会对市场交易产生影响。

第三、央行降准

今年1月，央行降准0.5百分点释放8000亿资金，直接为商业银行每年降低资金成本150亿！虽然政策初衷是缓减小微企业、实体企业融资难、融资贵，但客观上增强了商业银行信贷资金实力，有利于引导LPR下行，也有利于刺激楼市成交。

从上面三方面政策效果看，第一个基本没有影响；第二和第三个政策效果可以对冲了，楼市整体走势应该是延续的、稳定的。

人口流入情况

据统计数据，截止2018年末，全市常住人口685万，城镇常住人口499.02万，占比72.85%（城镇化率）。

从增量看，相比2017年，常住人口新增6.7万，城镇常住人口新增10.3万。

过去6年，全市常住人口新增31.7万，每年增幅在4-7万；过去4年，城镇常住人口累计新增41.52万，年均增幅10万以上。

相比2017年各大城市相继开始“抢人”大战，昆明在“抢人”方面明显落后了。没有专门政策和专门部门实施“抢人”战略，全市城镇常住人口增量有限，这个趋势在2020年不会发生大变化，对房价走势就不会有额外影响，房价走势基本面依然是稳的。

土地供应情况

据云南乐居数据显示，2017、2018昆明土地市场成交保持高位，2017年成交13864.16亩，2018年成交12054.7亩。

另据中指研究院2019年1-11月统计数据，昆明土地成交规划建筑面积3736万平米，同比增长65%，位居全国第一；成交总价889亿元，同比增长61%，位居全国第10。

【图表数据来源云南乐居】

从近3年全市土地成交情况看，昆明土地供应充足，不会出现“供地荒”！对稳定全市房价具有积极作用。

经济发展和居民收入

据2018年统计数据显示：

1.昆明GDP为5206.9亿元，同比增长8.4%。

2.全市城镇非私营单位就业人员年平均工资75459元，城镇私营单位就业人员年平均工资46629元。

3.全市城镇常住居民人均可支配收入42988元，同比增长8%。

从上面统计数据可看出，全市整体经济平稳健康发展，社会职工收入稳定，人均可支配收入在增长。

2019年12月全市房产均价13253元/平米，全市城镇常住居民人均可支配收入42988元，买80平米房子需要攒多少年的钱？

单身狗：80*13253/42988=24.7年。

小夫妻：24.7/2=12.4年。

4个钱包：24.7/4=6.2年。

相比其他一线城市、新一线城市动不动就要攒40-60年以上收入看，昆明城镇居民可支配收入与房价水平在合理区间内。

结论

从调控政策、土地供应、人口流入、经济与居民收入看，昆明房价在2020年具有可持续性，大概率是“稳中小涨”行情；但基于历史数据、昆明楼市反映“慢半拍”特点和全国房价趋势判断，2020年昆明房价还是存在小幅下跌概率！

4、昆明什么样的房子才是硬通货？

昆房价只有涨！2022年热天已见证了！重庆，武汉，成都，广州到昆明买房的太多了，！基本都是外地的，本地很少，古滇售房部是挤满了的！我观察了一个月，古滇在昆明销售第一！

5、昆明十大最好楼盘？

1.恒大玖珑湾(1.5-1.55万/㎡)

昆明热门楼盘排名前十，位于昌宏西路以南五甲塘湿地公园旁，其住宅户型有78-146㎡的二居、三居、四居；绿化率60%，容积率3.20，物业费2.8元/㎡/月，机动停车位2136个，非机动停车位2267个。楼层状况：1-7栋26层；8-10栋23层；11、12栋25层；13、14栋26层；15栋25层；16栋24层；3栋、4栋、10栋为2梯6户，其余楼栋为2梯4户。

2.昆明融创文旅城(1.7-2.2万/㎡)

昆明最热销楼盘之一，位于碧鸡路和草海隧道交汇处西南方向，其普通住宅户型有建面101-276㎡的三居、四居、五居；别墅户型有建面280-524㎡的四居、五居、六居。其绿化率40%，容积率2.30，住宅停车位3300，别墅停车位2234个；住宅物业费约3元/㎡/月，别墅物业费约5.8元/㎡/月。周边主要设施有昆明市西山区人民医院、昆明三博脑科医院，草海隧道公园等。

3.万科城(1.35-1.5万/㎡)

楼盘位于小屯路与大塘路交汇处，其住宅户型有建面77-135㎡的二居、三居、四居；绿化率40%，容积率3.80，车位配比1:1.11，共1910个机动车位；楼层状况：1-7栋34层、8栋30层、9栋26层；周边主要设施有云师大附属融创小学、五华区实验学校、高新一小，新城吾悦广场、爱琴海购物中心，昆医附二院、阜外医院等，是昆明最火楼盘之一。

4.万科翡翠滨江(1.8万/㎡)

昆明人气小区，位于福保路与环湖东路交汇处以北，其住宅户型有91-148㎡的三居、四居；绿化率约40%，容积率约3.20，车位配比1:1.4，物业费2.6元/㎡/月。该项目内部配备一所12班幼儿园、海贝中英文双语幼儿园、六甲中心幼儿园，周边则邻近六甲第一中心小学、云大附小等，还有昆明市儿童医院、昆明同仁医院、省中医院分院，建设中的地铁2号、5号线等。

5.融创春风十里(1.4-1.55万/㎡)

“春风十里”是融创入滇的首个昆明楼盘，规划有超高层写字楼、高端住宅、商办空间及商铺等多重业态；其楼盘位于海屯路与科普路交汇处，普通住宅户型有建面89-136㎡的三居、四居；绿化率35%-40%，容积率3.2-3.5，车位配比1:1.8，物业费约2.6元/㎡/月。项目周边和自身配套有近70万方商业体，以及昆明第二幼儿园、云南师范大学融创小学、昆明医科大附二院等多个医疗教育设施。

6.保利·阳光城·翡丽公园(0.85-0.96万/㎡)

昆明热门楼盘排名前十，位于石龙路西亚山庄东侧，在三环以外，户型有79-131㎡的三居、四居、六居；绿化率40%，容积率2.50，物业费2.8元/㎡/月，车位配比1:1.11。目前小区周边有乡村高尔夫配套，城市生活配套暂时缺乏，但居住氛围具备，随着片区开发速度的提升，后续教育(项目旁边小学和幼儿园配套)、商业中心、尖山公园等配套资源将逐步呈现。

7.保利城(1.5万/㎡)

昆明最热销楼盘之一，位于归十东路保利城，户型有90-142㎡的三居、四居，绿化率40%，一期共建13栋住宅，楼层分别为27层、32层、33层、34层。项目自身规划一所幼儿园，片区内规划7所幼儿园，3所小学、2所中学。项目配置约32万方商业商务中心，B1-3F集中打造。周边毗邻延安医院、五三三院、官渡区人民医院，老年活动中心、市政公园等。

8.七彩云南古滇名城(1.2-2.5万/㎡)

楼盘位于环湖南路滇池南岸，其普通住宅户型有56-156㎡的一居、二居、三居，别墅户型有134-733㎡的二居、三居、四居、五居及以上。其绿化率30%，容积率0.40，别墅物业费5元/㎡/月，住宅物业费2.8元/㎡/月。该小区依托原生高原山水打造，将诗意栖居的魅力发挥到了极致，目前周边紧邻易博·花园里幼儿园、昆明市晋宁区第二中学、星旅客天文科学馆、古滇湿地公园等。

9.俊发·蓝湖俊园(0.8-1.1万/㎡)

昆明人气小区，位于石龙路旁(石龙湖东岸)，户型有60-90㎡的二居、三居；绿化率45%，容积率2.62，车位配比1:1(地下车位2888个)，物业费1.5元/㎡/月。小区内自带两所幼儿园和一所小学、生鲜超市、养老活动用房、篮球场、羽毛球场等；周边紧邻中华小学、云师大附小、昆明市第三中学，呈贡区人民医院，云南医科大学附属医院-呈贡分院等。

10.红星天悦(1.1-1.3万/㎡)

“红星地产”位居中国房地产百强企业第36位，曾连续8年蝉联“中国商业地产百强企业”第2名，旗下楼盘“红星天悦”，是昆明最火楼盘之一，位于呈贡区谊康南路，其住宅户型有70-143㎡的一居、三居、四居；绿化率27.16%，容积率2.58。其周边主要设施有昆明市中医院，呈贡三幼、雨花毓秀幼儿园，师大附小、师大附中，以及云南师范大学等10余所大学。